渋谷「109」の繁盛方法

今朝のTV「がっちりマンデー！！」（TBS)で『渋谷１０９』が何故あんなに繁盛するのか、とやっていた。商業施設の基本をきっちり展開していて気持ちいいくらいの集客力、販売力だ。見そびれた方のためにー

『渋谷１０９』はご存知の通り若い女性に大人気のファッションビルである。売り上げはこの半年平均で月坪１２５万。（都内百貨店平均４０万／月坪）。渋谷の一等地とはいえ１００店舗ほどあるこの複合ビルでこの月坪平均はすごい。

・・・その中でも、
１位「ワンスポ」　http://www.yfl.co.jp/（９坪時代に）４０６万／月坪
２位「ロデオクラウンズ」　http://www.rodeocrowns.jp/　３３９万／月坪
３位「ミツマルレイラローズ」http://www.mitsumarugroup.com/pc/shop/brand_concept.html　３△△万／月坪。
（すべてこの半年平均）

月間売り上げ高（この半年の平均）
１位「セシルマクビー」１．２９億　http://www.j-im.jp/
２位「マウジー」８０００万　http://www.moussy.ne.jp/
３位「ギルフィー」６９００万　http://www.gilfy.com/top.html

『渋谷１０９』は１９７８年に開業し、バブルがはじけた時に売り上げがガクンと落ちた。その後、この１０年間で盛り返し、「ファッションはマルキュー」という不動の地位を確保する。その仕掛けは５０歳代（？）６０歳代（？）の、ターゲットとは似ても似つかないオジサマがやっている。そーいえば・・・私が少し関わった大阪の天王寺MIOも、大阪では「ファッションはMIO」というくらい不動の地位を確保していて、それはお堅いJR出身のお堅そうなオジサマ社長が築いたものだ。

・・・仕掛けは必ずしも「自分の感覚の範囲」とは限らない。もしかすると、自分の感覚範囲外のほうが主観が入らずに良いのかもしれない。経営センスと客観的にモノゴトを見る感性があればいい。

そしてこの『渋谷１０９』の原則。
１．　ターゲットを明確に。（１７才～２２才の女性。）
２．　総売上でなく月坪売り上げで判断する。（店舗面積平均は１５～２０坪。）
３．　日々の各店売り上げを翌日に全店舗へ公開。(競争力をあおる。）
４．　BGMの音量を上げ、賑やかさを出す。
５．　壁・什器高さを高くし、全体を見渡せない、先に何があるんだろう？式の
　　　店舗レイアウト。（これは『１０９』SCコンセプトの場合有効。）
６．　新しいブランドの発掘。（新規参入ブランドには一定期間家賃を半額で貸す。）
７．　ナショナルチェーンブランド（どこにでもある全国展開しているブランド）は入れない。
８．　１００店舗近いテナントの半数（年間で）を随時リニューアル、入れ替えを行う。
　　　（新陳代謝が良い←若者向けターゲットなのでとても有効。）
９．　超人気ブランドを各階に分散配置。（客動線を活性化。）
１０．あらゆるテイストのファッションを揃える。
　　　（アダルト、スポーティ、ワイルド、セクシーカジュアルなどなど。）

そしてテナント側の努力もすごい。
「商品は生ものなので・・・・」２５才の女性企画担当が言っていた。
流行に敏感な若者をターゲットにしているので１ヶ月経つと商品構成がガラっと変わっている。なのでつくる側もたいへんだ。

さらに感心する店長さん・・・・・随時、店の周りや他テナントの動向を察知し、時間・集客に応じて商品ディスプレイを１日に何度も変える。

そして店員は客に、友達のような感じで話をする。親しみやすさ。

こうしてビル運営側とテナント側の絶え間ない努力が相乗効果を奏して『繁盛』している。

ただ、こういう「原則」をわかっていてもなかなか上手くいかないところも多々ある。それは何処かが欠けていたり、動きが足りなかったり、いろいろ原因があるわけで、渋谷だからできること、神戸だからできることも違うわけで、場所と時と人の思いが全てうまく掛け合って良いものとなる最善の例が『渋谷１０９』なのかもしれない。

実は、『渋谷１０９』には怖くて（＾＾；）入ったことがないのだけど、TVを見ていて東南アジアの市場を思い出した。猥雑感、賑やかさ、活気、迷路感、安さ、親しみやすさ。
今の２０歳前後の人たちだと、「市場」というより「スーパーマーケット」で育った世代がほとんどだろう。人はモノを買うときに意外と「市場感覚」をずっと欲しているのかもしれない、と思った。